浙中在线 | 大话楼市 |
2023-07-27
谈谈金华的楼市会涨还是会跌
lok9
17071
25
房子的事情太大了，都上百万起步，所以我也发表下观点。
首先，聊下宏观楼市。之前的涨价，一基于是城镇化和工业化的，人口从农村往城市流。二是作为货币超发贬值的承载品，以及高速经济增长产生的财富储蓄，楼市成为了资金的蓄水池。加上国人对买房的偏爱，和商品房改革以来总体一直上涨的事实让大家预期房价会一直涨。这些因素现在已发生了很大改变，如城镇化已达65%，有些中小城市已近尾声，城镇人口无法再增加甚至净流出。工业化也到了变革转型的阶段，就是以原来的方式赚钱变难了，很多行业内卷。老百姓对房价上涨的预期也变了，因为从房价收入比来看，房价有点高，再经过这两年黑天鹅事件，不再盲目乐观了。从购买力来说，现在的居民杠杆率很高，而人均的住房持有率也高，很多也买不动了。再从政策上，也努力改变土地财政的情况，进行结构性和供给侧改革，房地产的使命在减弱，房住不炒成为共识。
第二，商品房的根本逻辑还是供需双方，楼市有句话：短期看政策，中期看土地，长期看人口。当房子的金融和投资属性减弱，买房不一定能赚钱甚至是亏的经历后，房产投资与投机的会减少，只有更专业的人才能留下来。我的看法是，接下来的楼市是分化，微利，专业的时代。全国普涨，暴涨，全民买房的岁月过去了。预期变了，买房能力也变了。
第三，回到金华楼市聊聊。金华这两年的人口流入流出数据可以查，净流入不大。从人均住房持有面积来看，是比价高的。所以人少房多，不缺房。可能空置的比较多，毕竟有很多人是有多套房的。还有一个因素是GDP和产业基础，作为准二线城市是比较一般的，这点从房价和GDP的对比来看，与别的城市比已经房价偏高的了。另外，房子是有保鲜期的，楼盘8年左右会有设计理念的迭代。如人车分流，架空层的利用，景观与休闲区的设计，车库的灯光导引等，10年以上的小区就落后了。个人觉得，金华主要的需求是年轻人更高居住要求的改善群体。小区要好，房子要大，周边环境要有品质和方便。
所以，对金华楼市的看法是：改善为主的中高端新楼盘还是有需求，而且新盘也不多，大房企基本都回到一二线去了，新房价格能坚挺。而投资客经过几个涨跌周期的教育，更专业和谨慎，很多已经往更高能级的城市比如杭州转移了。二手房的接盘手刚需群体在减少。所以二手房价格趋势是阴跌或下降。
最后，非常赞同房子是拿来住的。
首先，聊下宏观楼市。之前的涨价，一基于是城镇化和工业化的，人口从农村往城市流。二是作为货币超发贬值的承载品，以及高速经济增长产生的财富储蓄，楼市成为了资金的蓄水池。加上国人对买房的偏爱，和商品房改革以来总体一直上涨的事实让大家预期房价会一直涨。这些因素现在已发生了很大改变，如城镇化已达65%，有些中小城市已近尾声，城镇人口无法再增加甚至净流出。工业化也到了变革转型的阶段，就是以原来的方式赚钱变难了，很多行业内卷。老百姓对房价上涨的预期也变了，因为从房价收入比来看，房价有点高，再经过这两年黑天鹅事件，不再盲目乐观了。从购买力来说，现在的居民杠杆率很高，而人均的住房持有率也高，很多也买不动了。再从政策上，也努力改变土地财政的情况，进行结构性和供给侧改革，房地产的使命在减弱，房住不炒成为共识。
第二，商品房的根本逻辑还是供需双方，楼市有句话：短期看政策，中期看土地，长期看人口。当房子的金融和投资属性减弱，买房不一定能赚钱甚至是亏的经历后，房产投资与投机的会减少，只有更专业的人才能留下来。我的看法是，接下来的楼市是分化，微利，专业的时代。全国普涨，暴涨，全民买房的岁月过去了。预期变了，买房能力也变了。
第三，回到金华楼市聊聊。金华这两年的人口流入流出数据可以查，净流入不大。从人均住房持有面积来看，是比价高的。所以人少房多，不缺房。可能空置的比较多，毕竟有很多人是有多套房的。还有一个因素是GDP和产业基础，作为准二线城市是比较一般的，这点从房价和GDP的对比来看，与别的城市比已经房价偏高的了。另外，房子是有保鲜期的，楼盘8年左右会有设计理念的迭代。如人车分流，架空层的利用，景观与休闲区的设计，车库的灯光导引等，10年以上的小区就落后了。个人觉得，金华主要的需求是年轻人更高居住要求的改善群体。小区要好，房子要大，周边环境要有品质和方便。
所以，对金华楼市的看法是：改善为主的中高端新楼盘还是有需求，而且新盘也不多，大房企基本都回到一二线去了，新房价格能坚挺。而投资客经过几个涨跌周期的教育，更专业和谨慎，很多已经往更高能级的城市比如杭州转移了。二手房的接盘手刚需群体在减少。所以二手房价格趋势是阴跌或下降。
最后，非常赞同房子是拿来住的。
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