三月的金华城，为了一纸南苑的学区问卷调查，满城风雨。大半个江南的房价受到了猛烈冲击：有因小区有望成为正学区连夜加价数千的，有因服务区不能转正百转愁肠的，有因去年年底高位接盘原学区投资，结果夜不能寐的......

林林总总，不胜枚举。

喧闹了好一阵，现在看着平复了些许，学区房的行情也随着心情开始冷淡。只是原先的大热之点，依然会是很多人心心念念的牵挂：

莫非，这机会，就会在眼前？

还是会冷一阵，价格还能低一些？

之前没赶上车，难不成是上天眷顾，让我有个抄底良机？

好想买啊啊啊，就是怕套牢！但是还是想买啊啊啊！！！

只是，这世上，真的有后悔药么？

去年四月，我判断公办学区房会大涨，彼时尚有很多不同的意见，然而这一波的行情，热度之高让人牙疼。尤其是南苑的涨幅，让一个个房东觉得自己赚的盆满钵满，笑逐颜开的。

没有赶上车的，羡慕的双目发赤。

问1：那么，当冲高回落之时，就是学区房入场好时机吗？

问2：那些新兴板块，有了新学校的新学区概念，是否真的就是价值洼地？

让我们透过南苑这个事件的表象，往深里看！

一、热门学区概念的泛化

新五中，四中玉泉，四中教育集团婺城中学，金师凤山等等，名校集团化战略，这个词已经不新鲜，而未来，这必然也是推进教育普惠，优质教育资源普及化概念的主力方向，浙江的很多城市，包括杭州，这个方向是不可逆转的。

这些年有些人质疑四中搞教育集团后，老校区似乎成绩下降了，但多少人注意到了四中教育集团带动了多少相对落后区块的教育水平？它只是走在了前面。

随着普惠教育战略的逐步推进，分校区以后也必然是司空见惯的事情，至于挂牌合作的，更会屡见不鲜。

只是要意识到，无论哪种合作方式，都必然导致名校概念的的摊薄，南苑的意见稿，将老南苑的覆盖范围，成倍的增长。物以稀为贵，这是供需关系中不变的真理。

而教育集团化，也势必会将老校区的资源分摊出去，或多或少而已。

之前的论坛推文中，我以满城尽带黄金甲为题：说的就是学区房。

这里我们要提到两个重点词：未来社区老旧小区改造

然后还有一个近期热度比较高的：2000年前的多孔预制板小区存在较大安全隐患的要拆除。

三者结合起来，入局二手学区房有几个原则：

1、避开可能会拆迁的区块：现在的商品房拆迁，如果是老破小学区房，按照目前的售价，亏本是没有什么疑义的，评估不会因为你面积小，就多给你很多补偿！

2、学区刚需人群：时间允许的话，买服务区即可，不要忘记自己的第一需求是解决孩子的读书问题，世间难得双全法？读个书顺便把钱也赚了的美事已经过去一大截了，期望放低，给自己的压力也小些。近期学区房波动大，然而四中服务区的房价，稳的一匹，这就是个实例。

3、避开面积过小的高价学区房！此类房产受政策和市场波动的影响过大，前些年密集性的击鼓传花，抬出的天价，这最后一棒落谁手里，滋味都不好受！

二、新兴板块：新校区概念过度热炒，投资风险巨大

当满城都是名牌学区标签之时，你会发现，所谓的热点的热度再也不复从前。

一所新学校，无论贴的是何种标签，用的是何种模式，学校硬件，花钱能解决的事情，确实不是问题；教育理念现成照搬？

但是，不同区域，不同生源之下，原有的教育理念，教育方式，应用在长期掐尖化的生源之上，是否能够适用于郊区人口甚至以偏低收入人群为主的新区块呢？

尤其是原本以自住，改善为主的新区、郊区板块，前些年的小户型走势一般的，抛出学区概念后，以大量的小户型产品吸引投资客群体，那么对这个区块来说，首先，它不能真正意义上吸引区域发展的人口入驻，某些区块缺乏租赁市场的，对于区域的入住率也是负面影响，如果一个区域充斥着大量的此类楼盘，那么入场之前，务必慎之又慎！

如果被人联手做仓，被套入局分分钟的事情！

虽然大面上楼市必然是积极向上，别忘记投资房产的一句话：涨不动，涨不过，就是亏！

房价涨不动，或者涨不过其他板块，这种动辄百万级的投资，是小事？？

三、房产价值回归，学区附加值减弱是大势所趋

还是老调重弹：目前二七东区块的价格，已经远远超出当年的金华楼市王者：时代花园！

当保利、中海的三字头房源成为坊间热谈之时，它早已不复当年的荣光，苦苦挣扎在2万出头的价格区间。最一线的江景，却敌不过更靠后的新楼盘？

我们都喜新厌旧，欲望太多。

无论曾经多么的美好，也敌不过时光的侵蚀。

如今购买保利和中海的业主，你去问一句，买这里的第一原因是什么，得到的回答归纳起来必然首先是：“绝版地段，卖完了就没有了！”

那学区呢？

“学区还好的，服务区反正也能读。”

几个热门楼盘，和很多网友们聊天的画风今年基本是这样：

万固广场：“门口就是大商场，生活方便，而且到市中心开车才几分钟。”

保利阅江台：“环境舒服，公园真漂亮，金外一中旁，氛围挺好，公办学区么有好的更好，但是我要先买得到。”

绿城春熙明月：“一环内嘛，牌子总好的，学区啊，反正多湖都差不多。”

滨江：“这个区块这个盘品质最好，还沿江！关键开发商还挺良心，没怎么涨！学区？再说吧，房子买都买不到，扯这个干嘛？”

富力三江都荟：“目前在售的多湖最好的地段了吧，学区？买多湖谁在乎这个？有就好了嘛”

当众多一手房的第一选择特性，不再是学区的时候，形式已经完全明朗化了。

还死守着学区房概念选房？局限性太大，狭隘了！

四、后学区房时代，怎么选择投资区域

关键词：

1、联通：和主城区能够很好的联通，是原有成型主力区块的延伸。如高铁新城是江北老城区的延伸，东湄未来社区西面湖海塘东概念，北接多湖板块。

2、规划面：成规模，成体量的区块规划，孤零零的某些镇上或者主发展区域边缘的楼盘慎入。

3、人口：这个区块以及周边是否有充足的各类产业，可以吸引支撑所需人口。

（第一点如果不能满足的，那么这个区块的规划和发展前景要有充足的空间，够高够大。）

后记：

大势已定的时期，个人意愿永远不要去和浪潮对冲，到头来拍碎了梦想，拍疼了心。

正如从前对那石头说的话：那红尘中有却有些乐事，但不能永远依恃，况又有“美中不足，好事多磨”八个字紧相连属，瞬息间则又乐极悲生，人非物换，究竟是到头一梦，万境归空，倒不如不去的好。