从开发商销售车位车库谈对《民法典》第二百七十五条的质疑-大金华论坛

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2023-12-25

从开发商销售车位车库谈对《民法典》第二百七十五条的质疑

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从开发商销售车位车库谈对《民法典》第二百七十五条的质疑

《民法典》第二百七十五条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
仅从这个条款的文字表面来看，似乎看不出问题。但如果与《民法典》的其他条款和其它相关法律法规联系起来细细分析，就发现问题多多：开发商难道就必然对车位车库的归属有“出售、附赠或者出租”的权力吗？其关键问题在于：如果开发商不能办理各类车位车库产权的初始登记，则开发商就不享有车位车库的所有权，则又何来“出售、附赠或者出租”的处分权？现在几乎全国所有的开发商都借着这第二百七十五条作为尚方宝剑，在未办理车位车库产权初始登记的情况下，不问青红皂白地销售或有偿转让所有车位车库，这就与《民法典》的其他条款和其他法律法规产生了诸多冲突。我作如下分析：
1、从不动产物权角度分析
根据《民法典》第二百零八条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”；第二百零九条：“经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”；第二百四十条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。法律应该是严谨的，按上述法条可以推理：第二百七十五条中所提及的“出售、附赠或者出租”无疑是一种对车位车库的“处分”行为，而要“处分”首先要有处分权；要有处分权首先要有所有权；而要拥有所有权必须首先要“依法登记”。由此推定的结论就是：当事人要有权处分车位车库的前提条件就是要经“依法登记”。如果当事人不能依法登记，那就不是所有权人，这就本身不具备“当事人”的资格，则何来“出售、附赠或者出租”的权力？
2、从所有权的属性分析
根据《民法典》第二百七十四条、并结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，可以推定：建筑区划内的公共场所、公共设施无非就是四种所有权属性：一是属业主专有、二是属业主共有、三是属市政公用部分、四是属其他权利人。并规定，小区内应认定为业主共有部分的，除绿地、道路、物业用房等等外，还包括“其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”。开头这“其他”二字就说明这是兜底性条款，自然已涵盖了小区的所有建筑和设施。车位车库作为公共配套设施既不属于业主专有部分，也不属市政公用，开发商因未依法登记也就不是“其他权利人”，那唯一结果只能是业主共有，无其他归属可选。
这《民法典》第二百七十五条和第二百七十四条及上述的司法解释第三条，之间有显而易见的矛盾，到底以哪一条款为准？
3、从土地使用权角度分析
根据《民法典》第三百五十六条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条的规定，法定地房一体原则，土地和房屋密不可分，“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”，地上物所有权人与土地使用权人应为同一人。同时根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，开发商在卖出商品房后，本小区“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权”。由此可以推定：如果开发商不是单独另行缴纳车位车库的土地出让金和单独享有该地块的土地使用权，那开发商就不能再享有附着于该土地上的车位车库所有权，否则这些车位车库就成了“空中楼阁”，无立身之地，这与法律不符。因此，只要是开发商未办理产权初始登记的车位车库，理应与建筑区划内的土地一样，属业主共有。
4、从税收角度分析
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十七条、第二十七条第（五）款、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第四条、第七条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四条的规定，小区内规划车位车库作为配套公共设施的全部建设成本均已在商品房的销售收入中作为计税成本，扣除了相应的企业所得和土地增值额，同时上述条款中明确规定了这些公共配套设施是“指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施”；“建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除”；“不能有偿转让”。因此，是否“扣除”也可以从税收角度作为判定产权归属的依据。可以说为了追求暴利和降税，全国几乎没有一家开发商会对车位车库的建设成本单独另行会计核算、并且没有在商品房销售收入中作为计税成本扣除企业所得和土地增值额，这就反过来证明其产权已经属于全体业主共有，否则就涉嫌巨额偷税。
5、从规划许可效力的角度分析
为寻求对第二百七十五条的质疑解惑，我专门拜读了全国人大法工委民法室编纂的《民法典物权编释义》一书，但未能找到解惑的答案。反而进一步发现了第二百七十五条本身的自相矛盾：规划内的车位车库属于开发商；而规划外的车位车库则是因“占用业主共有的道路或者其他场地”而属于业主共有。这就忽视了一个最基本的事实：如前所述，整个建筑区划内的土地使用权都已属于业主共有，自然就已经涵盖了小区内所有的道路和其他场地，因此无论是规划内还是规划外、地上还是地下的车位车库，都是占用了全体业主共有的土地，为何规划外的就是业主共有、规划内的就不是业主共有了？哪一条法律规定了可单独以“规划”与否来作为判定小区内不动产权归属的依据？
所谓的“规划”仅仅就是地方行政部门对小区建筑面积、绿化、容积率、公共配套设施等等小区建设项目的一纸行政许可，不能对法定不动产权归属有任何的干涉和撼动。根据《民法典》第二百零七条的规定，私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。难道就凭行政部门的这一纸批文，就把小区业主几千万元乃至几个亿的共有部分拱手批给了开发商？我们小区一千多个车位就是1.5个亿，全国那是何等的天文数字？
6、从消费者权益的角度分析
从《消费者权益保护法》和《价格法》角度来说，车位车库的建设成本已经包含在房价里面，已经在房屋的销售中转移给了业主，开发商又将其再次销售或有偿转让给业主，这显然是二次销售和重复收费，完全是侵犯消费者权益的违法行为。事实上我在拜读《民法典物权编释义》一书后，发现在第二百七十五条立法讨论时已经有专家学者提出开发商的这种行为“侵害了业主的利益”，说明在立法讨论时是有意见分歧的，但最终没有提及如何预防、制止和解决，而是放任了开发商侵害业主利益。故而现在地方主管部门对此也是睁眼闭眼，不加干涉。我也曾多次向有关部门投诉，但毫无结果。这不应该是一个执政为民的政府所为。
综上所述，我感到很困惑，对《民法典》第二百七十五条到底该如何理解？这已牵涉到全国老百姓几万亿的利益。我目前的理解是：所谓“规划用于停放汽车的车位车库”，应是指不仅仅已列入规划许可，更重要的是开发商已单独另行缴纳土地出让金和享有土地使用权、建设成本是单独核算未列入房价、并且最终开发商已办理产权初始登记的车位车库。只有这样理解，上述所有问题才能迎刃而解。简而言之一句话：小区内的车位车库，只有开发商已“依法登记”初始产权的，才可以名正言顺地“出售、附赠或者出租”。
经对全国多个案例的查阅，我认为其中“中华人民共和国最高人民法院民事裁定书”（2017）最高法民申2817号可以印证我对第二百七十五条的上述理解。
正因为这第二百七十五条的内涵模糊不清，这就给全国的房地产开发商提供了一个巨大的法律漏洞：几乎全国的开发商都以此条款为依据，振振有词地将所有的车位车库都拿来出售或转让，价格动辄就是几万十几万甚至几十万，这是对全国商品房业主利益的巨大侵害。
直接导致的后果就是全国各地小区的车位纠纷诉讼案层出不穷。而各地的法官也基于对第二百七十五条的不同理解、不同的裁判理念和自由裁量权，也不排除利益驱使，判决结果大相径庭，严重影响了法律的公平公正和老百姓对政府的公信力。
总而言之，高层立法部门对第二百七十五条该有个确切的司法解释。法律是准绳，这根准绳应该清晰而准确，不能模糊和自相矛盾。
尊敬的各位高层领导，我是一介草民，也是一个有近四十年党龄的共产党员。出于对党、对人民、对政府的赤诚和热爱，斗胆直言。恳请各位领导能在百忙之中倾听一个普通百姓的呼声，也叩拜各位法律界的专家学者不吝赐教，答疑解惑，实乃民之万幸！
希望本文所提观点能引起新闻媒体和高层领导的重视，也欢迎各位法律界专家学者来电指正，共同探讨。

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                2023年12月25日