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昨天 15:04
揭开金华市区前期物业服务收费乱象的盖子！
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揭开金华市区前期物业服务收费乱象的盖子！
——至金华市区各小区业主的公开信
根据《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》和《金华市物业服务收费管理实施办法》金价价管〔2010〕64号的规定，普通住宅小区的前期物业费实行政府指导价，也即在定价前要由开发商向价格主管部门报批。具体操作是在商品房预售前，由开发商向发改委申报前期物业收费等级和收费标准，在发改委核定收费标准中准价及浮动幅度后，在其限价范围之内再通过招投标确定具体的收费标准，才能写入前期物业服务合同作为合法的收费依据。
经向婺城区住建局申请信息公开，得知婺城区自上述文件实施以来，新建的普通住宅小区约有150余个。为了解这150余个新建的普通住宅小区到底有多少小区的前期物业费是经过报批的，我特地又向婺城区发改委申请信息公开：要求公开2010年以来，婺城区所有新建普通住宅小区的开发商向婺城区发改委报批前期物业费的信息，主要包括小区名称、开发商名称、报批时间和批复后的前期物业费收费中准价等信息。
第一次申请该信息公开被婺城区发改委以涉及商业秘密为由拒绝，我申请了行政复议，复议结果我赢了：婺城区政府责令区发改委在法定期限内重新作出答复（详见我的另一贴子：从一起行政复议案看婺城区发改委法律意识的缺失）。
2026年7月9日，婺城区发改委向我重新作出了信息公开答复:自2010年8月1日以来，本机关查询到由物业服务企业提出申请的前期物业服务收费定价批复共10件。
由此确认：16年来，金华市区150余个新建普通住宅小区的前期物业服务收费经过合法报批程序的仅有10个小区！
这里首先要明确一下前期物业服务的概念：前期物业服务是指新小区在业委会成立并由业主、业主大会选聘新的物业服务企业之前，由开发商选聘的物业服务企业实施的物业服务阶段。简单地说，一个新小区如果没有成立业委会，还没有和物业公司签订过新的物业服务合同，那就是前期物业服务阶段，必须执行政府指导价。
既然未依法报批过前期物业服务收费标准，但如果是执行政府指导价的，那倒也是合法的，事实是否如此呢？
从2010年实施《关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》开始，至2024年5月份婺城区发改委发布的最新前期物业服务费政府定价，市区范围内的普通住宅小区分为一至四级服务等级，对应的前期物业服务收费标准为每平方0.25元至0.75元，这是指多层；如果是单体高层则是每平方1元，上述价格上浮不超过20%，下浮不限。也即如果是高层的普通住宅小区，按最高的第四级服务标准，政府指导价是1.2元，加上电梯的能耗费0.4-0.5元（这是婺城区发改委给出的数据），那最高收费也只有每平方1.7元左右。
大家可以对照一下自己的小区在前期物业服务阶段的收费是多少？如未报批过但又超出了上述收费标准，就涉嫌价格违法行为。
这里还要明确另一个概念，上述的前期物业服务费报批和前期物业服务合同备案完全是两码事：前期物业费的报批是由价格主管部门负责的，目的就是审批前期物业服务费收费标准，是一种行政审批和许可行为；而所谓前期物业服务合同备案是由住建部门负责的，只是一种告知行为，不具备行政审批和许可的性质。而开发商和物业公司常故意将两种行政行为混淆，假称前期物业合同已备案即为已同意其收费标准，这是偷梁换柱，是欺骗不懂法的业主！
为大致了解其他小区前期物业服务收费的现状，我走访了我小区周边近年来新建的几个普通住宅小区，情况无一例外：周边的万科城、中央园著、婺城上品、观澜江境、中南君启的前期物业费均在2.4～3.0元/㎡·月，远高于政府指导价，均未经过报批程序。
上述小区的总户数约为1万户，按实际执行的前期物业费平均超出政府指导价1元，每户平均面积按80平方计算，则每户每年要多交960元物业费，这1万户的老百姓每年就要多交960万的物业费！而这还仅仅是5个小区，还仅仅只是1年，如果统计整个市区，新小区的业委会没有三五年根本成立不起来，16年间，在前期物业服务阶段，全市区的老百姓被不良开发商和前期物业公司吞噬的血肉该是个何等的天文数字！由此可见金华市区的前期物业服务收费是何等的乱象！
去年八月，我针对本小区前期物业费的价格违法问题向金华市市场监督管理局举报后，市监管局的人直言不讳地和我说：违法事实是清楚的，但市区是有一百来家开发商都未报批过，“处理下去，整批的这个社会影响面是太大了”，言下之意就是这让我们怎么处罚？！
作为一个公民，我有权质问：这么多年来，政府的价格主管部门、市场监管部门和住建部门，你们对这种乱象是怎么依法监管的？为什么不及时查处？对这种严重坑害老百姓切身利益的行为不闻不问，是否属失职渎职？是否该追责？！
老百姓对于自己的合法权益受到严重侵害如果忍气吞声那就是对罪恶的纵容！
我们应该怎么办？当然应该拿起法律的武器讨回公道！具体办法：第一步首先是向婺城区发改委申请政府信息公开，要求公开自己小区的开发商或物业公司向发改委申报前期物业费服务等级和收费标准的审批结果信息，如果答复称无该信息资料的，则就是未报批过，这份答复书就是铁证。如果你的前期物业收费标准超出了前述文件的规定范围，那就毫无疑问涉嫌价格违法。第二步就是向金华市市场监督管理局举报和提交履行法定职责申请书，要求立案查处开发商和前期物业公司不执行政府指导价的价格违法行为，处罚办法包括责令改正、退回历年来多收的物业费和对其罚款，具体的法律法规是很明确的。全国各地已有多起对不执行前期物业费政府指导价的处罚案例。
“法律不保护躺在权利上睡觉的人”！希望各位业主行动起来。如欲进一步咨询，可联系：1 8 9 6 7 4 7 0 0 4 2。
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智航
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江南细竹
每天想吃肉
江南细竹
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